Kompendium wiedzy: Jakie informacje muszą zostać zawarte w umowie deweloperskiej?

Ilość inwestycji deweloperskich w ostatnim roku znacznie wzrosła, co wynika z dużego zainteresowania nieruchomościami na rynku pierwotnym. Aby jednak nie dać się oszukać na etapie finalizacji transakcji, warto sprawdzić, co powinna zawierać umowa deweloperska. Dokument ten powinien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 29 kwietnia 2012 r., której celem jest ochrona praw nabywcy zainteresowanego kupnem konkretnej nieruchomości.

Najistotniejsze różnice między umową deweloperską a przedwstępną

Zawarcie umowy deweloperskiej z nabywcą nieruchomości jest obowiązkiem dewelopera, który potwierdza plan zrealizowania inwestycji. Jak potwierdza Dybka - kancelaria prawna Wrocław prawo budowlane, wspomniana ustawa reguluje wszystkie kwestie związane z prawami i obowiązkami dewelopera i nabywcy. Warto jednak pamiętać, że mimo iż skutek gospodarczy zawarcia umowy deweloperskiej i przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest taki sam, to dokumenty te nie powinny być uznawane za równoważne.

Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna określa, że sprzedający i nabywca zobowiązani są w przyszłości do zawarcia umowy sprzedaży. Wówczas osoba kupująca nieruchomość uiszcza zazwyczaj zaliczkę lub zadatek na poczet powstającej inwestycji. Pozostała część ustalonej kwoty przekazywana jest deweloperowi po zawarciu tzw. umowy przyrzeczonej. Sytuacja ta dotyczy najczęściej wybudowanej nieruchomości z księgą wieczystą, która została już fizycznie ukończona. I to właśnie tutaj pojawia się różnica. Na czym ona polega?

Umowa deweloperska oraz przedwstępna różnią się pod względem stopnia zaawansowania realizacji inwestycji. W przypadku umowy deweloperskiej nabywca kupuje dopiero powstającą nieruchomość. Z kolei w przypadku umowy przedwstępnej nieruchomość ta już fizycznie istnieje. Sytuacja ta jest całkiem normalna na rynku nieruchomości deweloperskich, które powstają zwłaszcza w większych miastach. Więcej możesz przeczytać o tym na stronie kancelarii prawnej: https://dybka.com.pl/.

Co więcej, z założenia umowa deweloperska ma chronić prawa nabywcy, dlatego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, który stanowi późniejszą podstawę do wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.

Obowiązki, które musi spełnić deweloper

Nowa ustawa deweloperska z dnia 29 kwietnia 2012 r. nałożyła na deweloperów realizujących swoje inwestycje mieszkaniowe wiele obowiązków. Ich zadaniem jest stworzenie możliwości lepszego poznania kupowanej nieruchomości przez nabywcę. Wśród najważniejszych obowiązków, które deweloper powinien spełnić, zanim podpisze z kupującym umowę deweloperską znajduje się:

• przedstawienie informacyjnego prospektu opisującego daną inwestycję deweloperską – zawiera on rzuty lokalu lub budynku, plan zagospodarowania terenu oraz podsumowanie najważniejszych informacji dotyczących przedsięwzięcia, można dołączyć do niego również wzór umowy, jaka ma zostać zawarta pomiędzy stronami,
• udzielenie potencjalnemu nabywcy wyczerpujących informacji na temat sytuacji finansowo-prawnej dewelopera oraz omawianej inwestycji.

Co najważniejsze, według ustawy deweloper ma obowiązek zobowiązania się do przeniesienia na nabywcę własności domu lub lokalu mieszkaniowego razem z nieruchomością, na której została zrealizowana inwestycja.

Na jakie kwestię trzeba zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Istnieje kilka kwestii, na które szczególnie warto zwrócić uwagę podczas zapoznawania się ze wzorem umowy deweloperskiej:

• Przedmiot sprzedający nieruchomość – czy dane podane przez dewelopera są zgodne z informacjami widniejącymi w publicznych rejestrach?
• Informacje o nieruchomości – czy zgadza się powierzchnia działki oraz stan prawny nieruchomości, np. czy nie ciąży na niej hipoteka lub obciążenie służebności. Umowa powinna opisywać położenie i usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnię i układ pomieszczeń, a także zakres i standard prac wykończeniowych.
• Zapisy określające własność i korzystanie z parkingu lub garażu.
• Informacje o kolejnych inwestycjach dewelopera, które mają przylegać do nabywanej nieruchomości.
• Terminy płatności i numer konta do wpłaty, a także kary za nieterminowe zrealizowanie płatności.
• Treść zawartej umowy przenoszącej własność i termin podpisania dokumentu.
• Szczegółowe informacje o odbiorze domu lub mieszkania.
• Zapisy związane z możliwością odstąpienia od umowy.
• Wpis roszczeń do księgi wieczystej.
• Dane podmiotu zarządzającego częścią wspólną budynku.
• Adresy do doręczeń korespondencji związanej z zakupem inwestycji deweloperskiej.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, jej treść warto skonsultować z doświadczoną w prawie budowlanym kancelarią prawną.